近期关于房贷的话题频频成为社交媒体的热议焦点，一边是全国多地出现大量居民提前还贷的现象，还贷难、排长队、等候3、4个月问题普遍出现；另一边则是部分城市放松“购房年龄+贷款期限”上限，借款人年龄从不超过70周岁放宽至80周岁。让不少购房者直呼：“给银行还钱比借钱难！”那么“提前还贷潮”的背后，到底反应何种预期？预计银行端面临提前还款的“息差损失”又有多大？
2023年楼市信贷政策进一步放松，全国30个城市房贷利率步入“3时代”
自去年底，楼市供给端政策“三箭合一”下，房企融资环境已改善至历史“宽松”状态，同时为了鼓励居民的购房意愿，围绕需求端的房贷政策也利好频出：从降低房贷利率、降低首付比例，到提高公积金贷款最高额度，信贷持续加码。据贝壳研究统计，1月以来全国更是有15城市首次下调首套房贷利率，监测的103个城市中首套利率步入“3时代”的城市共30个，首套利率3.95%的有1个城市，3.9%的有10城，3.8%的有14城，首套商贷利率最低达3.7%的城市有5个，分别是珠海、南宁、韶关、株洲和常德。
“提前还贷潮”背后，是存量房贷利息太高，也是房屋溢价不及预期
反观全国涌现的“提前还贷潮”，并非因为收入增加或者积蓄增多，主要还是存量房贷利率与新增房贷利率差距过大。由于按揭房贷利率从2021年峰值的“6”时代过度到“3”时代，但此类优惠政策，只针对首套的新购住房，而非第二套住房，也非存量贷款，因此前后利率利差之大让“月供族”实在无法淡定，而产生提前还款的动机。以购买首套房纯商业贷款100万元、等额本息30年还贷为例：按照2021年峰值6.3%的房贷利率，购房者还款总额为222.83万元，总利息122.83元，月供6189.73元；而如果按3.7%来算，购房者的还款总额165.70万元，总利息65.70万元，月供4602.83元，相当于总利息少了约57.13万元，每个月按揭少还1586.9元。
银行面临“提前还贷潮”压力测算：息差损失约占2021年净利的1.3%-2.7%
整体而言，目前对于2021-2022Q1的二三线城市购房者，他们会觉得因为此前“房贷利率定高了”，以及“房子买贵了”而产生一定“提前还贷需求”。而2021年之前的购房者，虽然当时房贷利率水平也比较高，但时至今日房屋价值依然较购入时有较高溢价，而不一定会产生“提前还贷需求”。因此，根据券商测算2021-2022Q1，银行业新增（二三线城市）住房贷款规模约为3.7万亿，对应加权平均利率均值5.4%，若极端情形下贷款全部提前偿还，按照22Q3新发放一般贷款加权平均利率4.65%，或者22H1上市银行生息资产平均收益率3.82%计算，分别对应利息损失约278亿元、585亿元，占到银行业2021年净利润比重的1.3%和2.7%。但实际情况下，大多数购房者受制于财力原因，或只进行部分提前偿还，所以实际影响或小于预测结果。
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